楼市慎言回暖美食

◎ 中国指数研究院

2009年2月,中国指数研究院数据信息中心重点监测的 0个城市中,近80％城市住宅成交量环比上涨,且 0％以上城市的涨幅大于50％;大部分城市住宅成交量从2月开始,连续四周持续上涨;住宅市场成交量的上升是否代表真正回暖?房价是否会随之掀起新一轮涨势?

主要城市交易量反弹,价格稳中有降

中国房地产指数系统重点监测的 0个城市中,有24个城市住宅成交面积环比表现为上升,其中10个城市环比增幅超过50％。

0个城市中,2月份成交面积最大的为重庆,达到16 . 万平方米,其次是上海和长沙,成交面积超过100万平方米,北京2月成交面积虽环比有所增长,但仍未达到2008年月均成交水平。

从重点城市近四个月住宅成交量走势来看,2009年表现出成交反弹之势。

2009年2月除南京和青岛住宅成交环比有所下降,其它各城市均大幅反弹;其中,苏州和武汉两城市住宅成交量翻番,环比涨幅在100％以上;重庆、天津和成都的成交环比涨幅在50％以上;而北京、上海等一线城市增速相对缓慢,环比涨幅在50％以内。

去除春节所在月份不同带来的影响,将1 2月累计成交面积与去年同期进行对比,可以发现:重点城市2009年1 2月成交量增长较为明显。12个重点城市中,除武汉、青岛和上海住宅成交面积同比下滑外,其它城市均出现较大幅度上涨,且涨幅均超过15％,深圳同比增幅达到最大为225.6％。

2009年以来,开发商普遍减少推盘数量,加之2月份成交量的普遍上涨,各主要城市住宅可售面积持续走低,出清周期小幅下降;但相对于2008年初的库存水平,除深圳库存压力有较大幅度的缓解外,其它各城市的库存压力仍较大。

从成交价格来看,开发企业加大降价幅度来促进销售,成交价格持续下滑,杭州和深圳表现尤为明显。而北京等城市由于保障性住房的成交,价格也从2008年9月开始有较大幅度的下降。天津、武汉等城市成交价格表现相对稳定。

从国际国内历史来界定何为回暖

根据美国、日本、香港等地数据可以看出,房地产行业景气程度与宏观经济密切相关,一个完整的房地产行业周期一般包括四个阶段(尽管中国房地产行业和宏观经济与国外发达国家有较大差异,但不可否认的是,宏观经济的周期性、波动性,在任何经济体都存在):

2002年后,房价指数和CPI指数经历了约两轮起伏，上行和下行分别持续约两年。此外,对CPI指数和房价指数的滞后及领先检验分析表明,CPI指数的走势通常领先于房价指数约1 2个季度,比如在2002年 2004年的上行周期中,CPI指数在2004年三季度达到这一上行周期的最高点5.2,房价指数在同年四季度才达到高点10.8。在2004年四季度 2006年下行周期中,CPI指数在2006年一季度达到最低点0.8,但房价指数在同年四季度才达到最低点。

过去 0年的历史表明,在宏观经济周期中,戒指绝对是珍惜资源经济增速的下滑往往会持续三年以上,如1979 1981年、1985 1991年、199 1999年。此轮经济增速下滑才刚刚开始一年,尽管2008年下半年以来连续出台降息、减税、加强信贷投放等多项政策,以促进宏观经济增长。但根据CCER“朗润预测”中国家信息中心、社科院数量所、汇丰银行、瑞银证券、中金公司、中信证券等17家国内外研究机构对2009年一季度宏观经济走势的预测:预计2009年一季度GDP增长率为6.6％,较四季度下降0.2个百分点,城镇固定资产投资和社会消费品零售总额增速分别为18. ％和14.9％,较四季度下降4.8和5.7个百分点。各项指标均表明,宏观经济各项指标在一季度均难以好转。

根据以上对国际国内宏观经济和房地产市场周期的分析,我们认为楼市回暖需要具备以下特征:

1.消费者信心恢复,支付能力上升

2.成交量持续上涨,且项目成交普遍回升,交易价格维稳

. 开发企业推盘意愿较强,积极推出新项目

4.投资规模开始反弹,拿地和新开工规模上升

基本面不容乐观,市场走势尚不明朗

从购房者的市场预期来看,2月份,北京购房者对市场的判断基本一致,超过70％的消费者认为未来房价将继续下降。

出于房价将持续下降的预期,购房者均推迟购房计划,半年内有意愿购房的比例从1月的 5.8％下降到2月的1 .1％。

北京2月住宅成交面积达到69.44万平方米,同比环比分别上涨168. 8％和21.82％,但仍低于2008年平均水平74.65万平方米,更低于2007年和2006年平均水平。

但是,进入到 月以来, 月第一周北京住宅成交量未能持续2月增长态势,环比出现下滑,住宅成交量为29.1 万平方米,环比下降5. 9％。

2管理009年1 2月,开发企业放慢项目开发进度,推盘数量明显减少;从重点城市的住宅新增批准上市面积变化来看:除武汉外,其他主要城市2009年1 2月住宅新增批准面积同环比均出现大幅下降,降幅多在50％以上,杭州甚至超过80％。

2009年1 2月北京住宅土地供应7宗,成交2宗;供应较2008年同期上涨1宗,但成交大幅萎缩,较2008年同期的59宗下降了57宗!而且这两宗土地均以接近底价的水平成交,成交价是起始价的1.12倍;而2008年1 2月住宅土地成交价是起始价的1.47倍。

综合以上分析,我们认为,虽然近两个月北京楼市成交量有所反弹,但支撑楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本面并没有出现根本好转,因此,认为房地产市场真正回暖还有待时日。

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