房地产税立法或替换现行房产税 增加持有环节征税
尽管财政部一直表态，年内房地产税不会出现实质性的进展，但这并没有降低舆论对房地产税立法进程的关注。
7月28日，国务院发展研究中心研究员倪红日称，该中心和财政部、税务总局正考虑将房产税和城镇土地使用税合并的可行性，现在全国人大正在起草房地产税立法草案，基本上也是按照这个方向在制定草案。
从房产税试点到如同时也拉开了一片蓝色的海洋。今房地产税立法，虽然只有一字之差，但却折射出中央在税制调整上思路的转变。
据悉，2011年上海、重庆试点房产税。三年过去了，虽然官方并未对试点效果做出公开评论，但是开征房地产税的声音却逐渐增大，十八届三中全会以后，房地产税的使用率也大大提高。相比房产税单一对房产征税的模式，房地产税一定程度上增加了土地使用税的部分，更好体现了“房地合一”的征税模式，税制更完善，未来或将取消房产税。
“房地合一”征税模式
“城镇土地使用税是对土地征税，按照土地的面积来计税征税，房产税是对房产征税，按照房产原值进行征税。房子是建在土地上的，这两个税种一旦合并即可实现‘房地合一’。”在2014新常态经济与财税改革方案论坛上，倪红日如此说。
据悉，目前房产税和城镇土地使用税都主要面向企业征收。财政部公布的“2014年上半年税收收入情况分析”显示，今年上半年房产税完成959.01亿元，城镇土地使用税完成1061
.71亿元。
在财政部公布的这份报告中，上述两个税种的占比并不大，仅占上半年税收收入的3%，远不及个税占比，且两项相加不抵土地增值税的额度，对征管部门来说，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外”。 据《通知》规定合并可能更利于简化征管。
对此，中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇坦言，当前从房产税试点看，税制本身的调节作用并不明显，而且对地方政府税源贡献也较小，未来应该取消房产税，进而改征房地产税，合并土地使用税、契税和耕地占有税等三个税种，完善税制改革。
记者了解到，目前世界各主要国家房地产税课税对象大体分为两类：一类是对土地和房屋征收，另一类是仅对土地或房屋征收。
之所以出现两税合并的趋势，更多在于当前税费较多。
2010年就有报道曾披露，现阶段涉及房地产的税种有12项，涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项。今年两会期间，恒大地产董事局主席许家印还表示，现在各种审批费用已经占到房价成本的11%。“最少的地方收37项费用，最多的地方收157项费。”
对此，在上述论坛上，财政部财政科学研究所所长贾康也表示，目前我国在土地开发、房地产交易和不动产持有环节涉及太多种类的税费。鉴于房地产领域税费种类偏多，未来确实有进一步合并税种的需求。
增加持有环节征税
和现在征管方式不同的是，一旦两个税种合并，未来征管原则上也应该做相应的调整。
倪红日表示，由于计税依据和税基发生变化，合并后的房地产税应按照房子的市场评估值来征税。她建议新的房地产税对所有经营性房地产都征税。对于住宅，应该只对占住宅总量约10%的豪宅征税，而对于普通住宅，或可以先不征收房地产税。
事实上，相比房产税，房地产税则是一个综合概念，既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等多个相关税种，而与房地产相关的各种税以及整个房地产开发、交易、保有全链条中各种税之外的费，都可以纳入“房地产税”的范围。
在征收范围扩大的情况下，房地产税立法工作也面临多重困难。是对增量还是存量住房征收，是要按照房产面积还是套数来征税，是否需要设置免征条件等问题需要权衡考虑。
贾康建议，房地产税宜遵循“公平土地税负，强化保有环节”的原则，在推进个人住房房产税试点之外，可以下调过高的住房用地税负，精简流转交易环节税费，重点发展保有环节房地产税。
在他看来，对短期持有的投机性住房实行高度超额累进税率，保有环节的税制建设应坚持“调节高端”的原则，不能简单模仿国外“普遍征收”模式。
值得注意的是，如果开征房地产税，应该要减轻流动环节的税费，取消现有房地产税体系当中的重复征税的税种。
此后，国务院发展研究中心称，他们已经和财政部、税务总局对相关话题进行长达10年的研究，其中之一便是房地税和土地使用税的合并，据悉，目前全国人大已经在起草相关内容，并将形成法律草案。
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