季欣麟上海房产向前看七年.蹭飞

香港经世媒体集团副社长 本周公布的住房税费调整系列政策，令我想到政府六年前的扶植房市政策，和上海房价的前世今生。 十年前，来自台湾的李先生在一家外商银行工作，每月有租金津贴2000美元（约6.8万元台币），他寻思，既然上海租金这么高，何不在自己喜欢的上海置产，于是在古北新区的名都城买下了一间三房两厅的公寓。当时1平方米约2000美元，六年前，他想脱手，1平方米降到了1000美元，跌了近一半，现在则是赚了一倍多。 上海房价像乘云霄飞车一样，1992年到1995年不断上扬，1995年后又不断下跌，到1998年是最低点，到2002年初又回升了15％~20％，到2008年，则又翻了一倍。1998年进场购屋的人，到2002年都赚到，据说一位台湾歌星1998年在上海买了一间台币600万元的跃层房子，六年前价值1800万元台币，现在则有 600万元之多。 相反的例子，就是在1992年至1995年房价狂飙期进场的人，几乎在2002年都还被套牢。台湾一家消费日用品代理商的小开，1994年在上海浦东市中心及浦西莲花站，分别买了办公楼及别墅，2002年市价都接近被腰斩，现在则又回到高点。 这代表什么呢？可能新的房价高点已经出现，一波调整正要展开。 上海房价与出租投资回报率，都跟台北一样在下滑。位于最繁华的淮海中路上的住宅，一坪相当于台币六七十万元，两房两厅每月出租只拿到新台币4万元以上的租金。租金回报率不到2％。 根据一位房产投资老手的说法，当一年的房屋租金相当于或高于总房价的十分之一时（租金回报率10％），就是购房投资的良好时机。台北已经几乎找不到这样的房子，上海1998年很多，现在仔细寻找，则已经找不到。 过去上海的房市，分成内销房及外销房两种，内销专门让内地人购买，外销则让港澳台及外国人购买，这种制度在内地也是绝无仅有，很像租界的心态复辟。但是外销房的建房质量较好，内销房的确差了一截。2001年8月，上海市政府为了鼓励外国及港澳台人士到上海置产，将内外销房合并，让这些人也能购买内销房，同年，停止建地的土地审批，先让市场消化余屋与余地。当时上海市政府做多房市的心态，十分明显。 在上海居住，许多朋友想置产投资，自己陪朋友在空余时间，看了超过 0个上海楼盘，几个朋友也都在上海买了房子。我们的看法是先研究地段，例如徐家汇一带，我们认为房价已经炒得太高，那一带我们较少看。 外地人一般会先看淮海中路附近的高档楼盘，看完徐汇区，再看长宁区、虹桥开发区、静安区与浦东陆家嘴、金桥、世纪公园的房子，这些地段都有许多人看好。浦西中山高架道路环绕的内环线、浦东罗山路高架、龙阳路围起的内圈区域，房价较高，从每平方米1.5万到5万元人民币，也是外商及港澳台人士置产的首选地段。 上海本地许多人则认为市中心区的房价已经涨得太高，他们会考虑九亭、川沙、松江、六里等郊区的房子，不到100万元人民币就可买到两房两厅，未来还有许多成长潜力。 一般投资，建议你买绩优楼盘，也就是那些常常登在信义房屋太平洋房屋月讯上面的房产，因为它们的出租率较高，房屋质量相对较好。根据经验，上海楼盘绩优股虽然正在高档，但是至少房屋质量有一定水平。上海还有许多楼盘房型十分怪异，墙壁相交处有许多尖角，或是正门与厕所门相对，建材粗糙，不必觉得惊讶，因为建筑整体水平还有待提升。所以看房时，也要问建商过去盖过哪些房子，以做参考。 万科董事长王石曾说，从全球房地产历史来看，当城市人均GDP高于4000美元后，房地产市场就进入稳定持续的高速成长期，这样的成长会维持到人均GDP到达7000美元时，一般来说会有15年至20年的荣景。 现在上海的人均GDP已达5000美元，正处于牛市转熊的阶段，中短期还会有下跌的震荡，但以7年长期而言，有很大的成长潜力。

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