众购房者连夜签约避税二手房市场或迎新拐永恒

众购房者连夜签约避税 二手房市场或迎新拐点

3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20%计征”等细化措施。受此影响，部分购房者连夜签约，避免多交税款。业内人士认为，在各地政策履行细则未出台之前，二手房市场将迎来交易高峰。尔后，部分购房者将回归新房市场。

购房者连夜签约抢搭二手房“末班车”

3月1日晚上11时左右，位于北京(楼盘)市丰台区公益西桥附近的一家知名中介公司门店仍然灯火通明。一位购房者正忙着与原业主签合同。“政策细则*出台，还不知道会对二手房价格带来什么影响，但我觉得长期看涨，不如现在赶忙出手。”购房者李先生说。

在几个小时之前，“国五条细则”公布，明确提出“依法严格按转让所得的20%计征”等细化措施。立刻在市场上产生巨大反响。

据链家地产经纪人吴先生介绍，“国五条”出台后，很多拟购房者中出现观望情绪，想等到政策细则出台后再做决定。但3月1日晚上“国五条细则”发布后，不少拟购房者对于“按转让所得的20%计征个人所得税”十分关注。很多购房者询问市场情况，表现出焦急担忧。

在经历了春节期间的交易低谷后，北京二手房交易市场已经快速回暖。根据北京住建委站的统计数据显示，春节后首周(2013年2月16—22日)北京二手住宅签量为3750套，比春节放假前较后一周的签量大幅上涨51.4%。

然而，“国五条细则”公布后，二手房市场量价齐升的火爆场面恐怕难以为继。

中原地产市场研究部总监张大伟认为，“按转让所得的20%计征个人所得税”，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击。以一套总价200万元普通二手房计算(非5年内少有住房)，之前个税为2万元(总价款的1%)。如果房东原购房值为50万元，新政策后按照差额的20%计算，将缴纳个税30万元。“这必定将使销售量明显下调，经过短暂的过户末班车 后，二手房销售量势必萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。”张大伟说。

新楼盘价格上涨趋势将被抑制

新政策对二手房市场影响明显，但新楼盘可能呈现另外一番景象。

伟业我爱我家(博客,微博)团体副总裁胡景晖说，短期而言，二手房市场将迎来交易高峰。在各地政策履行细则未出台之前，对房价上涨较快的一、二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。这在二手房房价上涨过快区域将尤其明显。

随着各城市细则的陆续出台，各地新居、二手房市场交易量将堕入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新居市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的履行，新居市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归新居市场，带动新房市场交易量涨。

中原地产市场研究部统计数据显示：截至2月27日，北京当月合计签约新建住宅为5102套，预期全月签约套数为5400套。张大伟说，考虑到春节影响，这一销售量意味着实际市场温度的确远超过2011年及2012年同期。

从全国数据来看，1月70个大中城市新建住房价格同比及环比增速继续上涨，当月环比上涨0.6%，高于2012年12月0.3%的环比涨幅。从环比上涨的城市个数来看，虽然相比2012年12月54个价格上涨城市下降1个为53个，但上涨城市个数依然处在历史高位。

专家认为，“国五条细则”公布后，预计各地将逐步落实具体政策，包括房价控制目标制定等，尽管部份二手房购买者将流向新居市场，但预计房价上涨速度将受抑制。

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张大伟认为，本次调控虽然需要各地细则出台，但从目前的市场变化来看，肯定会有非常大的影响。胡景晖则认为，今后“限贷”政策将会继续加码。部份高房价城市将提高2套住房贷款首付款比例和贷款利率，这也许不利于改善类需求的顺利释放。

专家分析，如今限购、限贷政策从严，满足购房资格的新增购房需求有限。在经历了去年4季度的集中释放后，购房需求快速增长的压力逐步减缓。另外，头次置业和头次改良的刚性购房需求照旧是市场的主力购房人群，这部分人群资金实力相对有限，能够拿出的购房预算也较为严苛，所以面对高企的房价，及信贷支持力度的下降，只能下降购房标准，或干脆延迟购房计划。

某业内认为，由于“依法严格按转让所得的20%计征”的影响较大，二手房市场的降温将超过一手房。同时，由于限购的升级、房贷紧缩等新政主要针对房价上涨过快的城市，预计今年一、二线城市降温幅度，将会超过3、4线城市。

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