年房地产行业终预测权衡

2015年房地产行业*终预测：*增速接近零点，销售将创历史纪录

上周六（12月12日）,国家统计局每月一次，按时奉上了房地产行业数据：月开发*累计同比增速1.3%，较上月下滑了0.7个百分点，单月*增速同比下降5.3%，连续四个月同比回落；新开工面积累计同比回落14.7%，降幅较前10月扩大0.8个百分点；施工面积累计同比上涨1.8%，增速较上月回落0.5个百分点；竣工面积同比回落3.5%，持续同比负增长；待售面积同比上涨16.5%，持续保持快速上涨。但销售面积、销售金额增速在11月又均有回升，前11月份，销售面积同比增长7.4%，增速比前10月提高0.2个百分点；销售额增长15.6%，增速提高0.7个百分点。

简单分析一下：房地产开发*增速一如既往延续下滑。靠政策只能减缓*的下滑速度，但不能改变*的下滑趋势，按这类速度，*增速回到零点近在咫尺，就算年底委曲维持在零以上，也会在明年一季度到达或打破零点。而企业拿地指标的延续下探也印证了这一情况，前11月房地产土地购置面积同比下滑33%，购置金额同比回落26%，跌幅均较前十月有所扩大，关联度非常紧密的新开工也是持续回落。这三项数据的延续回落表明了企业对*的谨慎态度：虽然核心城市年末持续旺销，土地也是供不应求，但更多的非核心城市拿地、*数据还是在持续下滑。

目前施工在建量增速延续回落，竣工量保持负增长，而待售面积却延续快速上行，说明当下竣工量当中的未售比例较高。也反映出三四线城市的窘境，目前一二线城市销售火爆，实际上大多数未竣工项目已出清，由此看来目前三四线城市还是压力十分巨大。待售面积指标越高，也越说明部分二线城市和三四线城市的供求问题亟待改良。

销售方面，单月销售金额、销售面积均显著提升，11月当月销售面积1.4亿平方米，同比增长8.6%，增速比10月份提高3.1个百分点；11月当月销售额9732亿元，同比增长20.2%，增速提高7.8个百分点。应该说这是对开发企业*乐观的数据。据国家统计局披露数据，商品房销售略有好转，主要是由于11月份核心城市销售增速提高，而这也是与目前市场实际情况相符合的。月40个核心城市商品房销售面积增长10.1%，增速比月份提高0.9个百分点；非核心城市销售面积增长5.7%，增速回落0.3个百分点。

时间已到了2015年较后一个月了，应当讲全年数据已呼之欲出，我们不妨来做一下全年的数据预测。预测的思路很简单，近年来的月和全年数据比例变动都不大，我们以此来推算一下今年全年的数据：

全年开发*预计为9.7万亿元，按GDP增速6.9%计算，开发*将占到68.6万亿元GDP总量的14.1%，仍是经济发展的重要支柱。开发*同比增速仍低于2%，与土地购置面积、销售价款、新开工面积一同拉响*指标警报。而土地销售指标这块表现不佳，对部份二线和三四线城市来讲更是至关重要，可能比房地产开发*数字本身来讲意义更大。

还有就是销售，按测算结果来看全年销售额将到达8.8亿元，相比2013年上涨了8%，应该能够刷新历史记录。少有的悬疑就在是不是能破2013年销售面积记录了，目前测算结果比2013年低了370万平方米，但其实关系不大，毕竟现在也已在较高点上了。

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