房地产商紧抓救命稻草地产信托收益超.DG

正在经历9月底以来的“楼市二次调控风暴”的地产企业，又再次面临加息的冲击，四季度地产融资的渠道收窄，而规模日益扩大的信托渠道则成为了地产商的救命稻草。

地产信托占半壁江山

2010年，全年的新增额度为7.5万亿元，比2009年减少两成多，信贷政策为“有保有控”，其中房地产企业是2010年严重受信贷控制的产业之一。

普益财富研究员陈朋真告诉本报：“前三个季度新增为6. 万亿，新增贷款计划额度已经用去了84%，四季度新增贷款额度平均每月仅有4000亿元。再加上加息后贷款成本增加，房地产企业获得的贷款额度将会更少。这些因素都表明地产信托在今后将有增加的趋势。”

不过，用益信托工作室分析师李旸表示，加息后地产信托的成本也将会有所增加，因此地产信托是否将大规模增加还是很难说。

目前，地产信托占集合信托的规模已经在半数左右。根据用益信托工作室出示的统计显示，今年9月份房地产信托的发行规模占集合信托的45.96%；而8月份这一占比更是高达55.9 %。

陈朋真告诉，今年以来房地产信托已经发行了 58款，资金规模为814.76亿元；今年以来所有集合信托产品的发行数量是1279款，总规模为14 0.85亿元，房地产信托占集合信托规模总量约57%。

同去年的数据相比，今年整个信托行业的规模都得到了大幅度的提升，普益财富的统计数据显示，2009年信托产品的发行总数为1271款，资金总量为729.4 亿元，其中房地产信托发行了209款，资金总量为 12.72亿元，规模占比约为4 %。

357,077地产信托收益率超10%

“目前，地产信托的平均收益率在集合信托产品中是最高的。”李旸告诉。如近期到期的天津有限公司信托股权投资产品，产品期限为24个月，年化收益率为10.5%。

据统计数据显示，今年8、9、10三个月以来，地产信托的预期收益率就提高得十分明显。“今年8月份发行了 48款产品，平均收益是9.8%；9月份产品数量是41款，平均收益率为10.19%；10月份截至20日发行了2 款产品，平均收益率已经提升至10.8%。”陈朋真对表示。

另据用益信托工作室出具的统计数据，9月份投资于金融的信托产品平均收益率为7.28%，投资于工商企业的产品平均收益率为7.91%，投资于基础设施的产品平均收益率为8.10%。

投资者面临流动性风险

用益信托工作室指出，目前房地产领域仍是信托资金的主要投资领域，但是随着房地产业的行业风险不断增加，房地产信托产品收益率提高，即房地产企业的融资成本提高。在此情况下，维持高热度发行房地产信托产品，其风险令人担忧。

由于银信合作产品被暂时叫停，而地产信托凭借其高收益吸引了众多投资者的目光。李旸对本报表示：“直接投资于集合信托产品，相对于购买的银信合作产品，风险要更大一些。因为银信产品是属于银行本身的项目，银行只会选择在银行中资质和信誉良好的老客户来开发银信产品，在选择项目时较信托公司更为谨慎。其次，信托产品和银信理财产品的门槛不一样，面对的客户群体也不完全一致。银行理财产品的起售金额为5万元或者10万元，而信托产品的门槛最低为100万元，这两个不同的投资群体其风险承受能力也不尽相同。最后，高收益的产品必然有较高的风险，地产信托高达10%的收益，可想而知其风险肯定相对较大。”

陈朋真则告诉，由于信托产品不保证本金和收益，投资者将承担的风险也比较多，但最主要的就是流动性风险。“由于信托产品的投资期限比较长，期限往往在一两年甚至更长，这期间产品无法赎回，因此投资于产品的资金无法变现，只能等待产品到期终止。这期间产品有可能面临提前还款、不能实现预期收益等一系列风险问题。”

房地产信托一般分为股权投资和贷款类项目，陈朋真建议，投资于房地产信托产品，需要综合考量产品的受托人即信托公司投资、风险控制等能力，看清楚产品的设计；同时也要关注房地产企业的资质、还款能力、股权回购方等等。

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