广州两地块推迟出让挂牌价大幅下调.源泉

2021-03-12 来源：临清租房网

张艳红

开发商对土地的冷淡，让广州市国土部门不得不作出让步。原本计划于本月15日出让的一宗居住类地块，经过调整后将推迟到11月底出让。调整后的地价较最早挂牌价下调了2000万元。这是广州近一个月以来，第二次降低土地出让价格，较早前的一宗地曾经较首次挂牌价下调1.4亿元。

降价提升土地吸引力

近日，广州市国土部门的官方站上挂出几宗居住类地块的出让公告，仅11月将会有7幅土地集中出让，总面积超过80万平方米，绝大部分为住宅用地，且大部分位于萝岗区。

其中一块编号为KXC-P的地块属于二类居住用地，此番为第二次挂牌出让。该地块早在8月底就曾亮相，但不久之后，出让公告被无故撤销。该地块首次出让之际，曾经因为小户型比例仅为 5％而受到业界广泛关注。资料显示，地块用地面积达1 . 956万平方米，属于广州近郊环境不错的大面积居住类地块。

值得关注的是，对比上述地块的前后两次出让公告，其出让底价由原先的5.4亿元下降为5.2亿元，减少了2000万元，楼面地价降至1529元/平方米。此外，竞买保证金也由原先的7000万元降低为5000万元。

无独有偶，上个月挂牌出让的编号为KXC-P地块，其出让底价也由较早时期的6.6亿元下降为5.2亿元，降价幅度高达1.4亿元。

业内人士称，调低土地出让价格，是广州市国土部门应对冷淡土地市场的一个举措。此前，广州土地市场极度冷淡，尽管国土部门推地数量非常小，但仍然无法避免地块流拍。9月底，就出现两宗近郊大面积居住类地块无人问津的尴尬局面。

就比如国际上着名的人都乐于将其分享给自己身边的朋友与地价一起作出变更的，还有地块的总建面积和容积率。KXC-P地块的总建筑面积由 7万平方米下调为 4万平方米，容积率由2.0下调至1.77，而建筑限高则由54米上调为70米。

开发商资金压力波及买地

土地市场的冷清，将大大影响广州今年的土地收益。

此前，广州市国土部门相关负责人曾表示，不会因为市场不好而减少年度供应量，该推的土地仍会按照计划推出。根据计划，今年广州商品住宅用地的供地面积在250万~400万平方米之间。

未来两个月，也成为国土部门推地的关键时期，推地密度也明显提高。在此前几日连续推出地块的基础上，22日，国土部门又挂出两宗居住类地块，计划于12月初出让，两宗地总面积约20万平方米，楼面地价则不到1000元/平方米。

现有的土地挂牌资料显示，仅11月到12月初，总共有9宗土地出让，涉及总建筑面积约100万平方米。无疑，广州今年最大规模的土地出让时期已经到来。

不过，开发商资金的困境，将给政府的大规模推地造成一定压力。

现有的统计显示，大开发商中，罕有能完成年度销售任务，开发商年底销售回款难度较大；与此同时，银行回收资金的高峰时期已经到来，短期借贷比例较高的开发商，极有可能面临捉襟见肘的局面。

有知情人士称，广州的大开发商中，出现贷款逾期的已经不止一家，个别开发商还被记入银行信用违约的黑名单之中。该人士称，相信年底银行大面积回收贷款，将导致很多开发商出现逾期。

另外有外资投行人士称，目前中资开发商的平均“速动比率”已降至0.5以下。所谓的“速动比率”，是指一个公司的现金或现金等价物与短期债务之间的比率。“速动比率”低于1意味着公司的状况非常危险，因为公司在这种状况下甚至没有足够的资金用于偿还银行贷款。

鉴于开发商资金上的困境，合富辉煌研究人员对广州市政府部门的土地出让计划能否完成持有保留态度，因为广州目前的土地出让还不足年度计划的 0％。

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