从旱码头到厚德锦街谁能破解商业财富的密码

翻开石家庄的城市发展史，一百年的时间与五千年的中华文明相比，可谓沧海一粟，但从一个小村庄发展成如今的省会城市和京津冀一体化的区域中心，铁路的作用毋庸置疑。

实际上，依托交通自成一体发展成商贸中心的，并非石家庄首创，在主城区的西部，鹿泉这座撤市设区的新城区，早在一千多年前，就已经是闻名全国的旱码头，有“一京二卫三通州、比不上获鹿旱码头”之称，被誉为“日进斗金”之地。

如今，旱码头遗址仍在，但鹿泉的商贸地位早已泯然众人矣。全城1000多间沿街门脸代表着整座城市的基本消费水平。但随着互联电商与城市综合体的结合，身处西部的鹿泉，又将如何进化？

此次老杨的视角，带大家走进一座小城的商业进化史。

壹 秦皇古道上的商业雏形

在中国的商业史上，以交通要道为轴线建立的商业街，应该是商业的最初形态，同时也奠定了商业布局的基本形状。如当下的商业步行街，同样是以道路为轴线建立的线状商业布局。

鹿泉旱码头的兴起，源于鹿泉位于咽喉要地的地理位置。

一条蜿蜒的秦皇古驿道远通秦晋，是历史上的政治、军事、商贸的重要通道。山西、陕西、内蒙、甘肃等地客商通过骡、马、骆驼、驴、木车等运输工具，将其生产、生活用品及煤炭、铁器运往获鹿古城进行交易。这里逐渐形成了获鹿商贸交易的旱码头。

不过，所谓“成也萧何败萧何”，对于鹿泉商贸交易的旱码头来说，其兴起的主要因素即为咽喉要地的战略地位，而其衰败，也是新交通方式的变迁所致。

据记载，获鹿旱码头的衰败在清末民初,当时新生力崛起大修铁路,而获鹿人思想陈旧、保守安逸，大清要把京汉、正太铁路枢纽站建到获鹿县城东关外、海山西侧的校厂岸一带,却得到了获鹿人的极力反对,他们以“战后余悸未消、建车站会破坏获鹿这块风水宝地为由”,一再申请抗拒,最终在县绅们的顽固请求和时任知县谢鉴的联手努力下,火车站设在了获鹿旱码头东50里外的石家庄。

由此，商业中心从获鹿移至石家庄。这才开启了一座小村庄的传奇发展路径。

即便如此，鹿泉逐渐泯然众人矣，但仍难掩当年旱码头的辉煌。如今，在鹿泉，以旱码头文化为代表的景点与故事，仍是当地人津津乐道的骄傲。

贰 沿街底商落寞背后的思考与突围

如果说，沿街门脸是全国所有城市商业的基本形态，那么，面对互联电商的新型商业模式，沿街商铺天生缺少互动性，租金成本高、仓储面积需求大，利润较薄；而与购物广场相比，沿街门脸又缺乏体验感，更缺少购物广场的集聚效应，加上沿街商铺并非以功能进行划分，散乱中，无法形成有效的商业消费环境。

在鹿泉的沿街商铺中，老杨也发现，千篇一律的装修和没有多少差别的坐销模式，看似满足了周边社区的基本需求，但如何让消费者升级，让市民生活更加丰富多彩？和全国许多三线城市相比，鹿泉的沿街底商依然属于传统商业模式，这些问题，从先天特征上，并无解决之道。

于是，以装修较为考究、功能分区较为科学、体验感较强的商街诞生。

而这，恰好是厚德福城社区外厚德金街的独到之处：德仔标识的玩偶设计、互动性极强的游戏设施、适合青年人耍酷娱乐的时尚小品、国际范十足、小资情调设计的餐厅、咖啡馆，以及以北国商城为主体的娱乐、购物、休闲、餐饮为一体的购物中心，让这里很快成为整座城市的商业中心。

而希尔顿旗下的麗枫酒店、北国商城楼上的国际影院，让厚德金街成为鹿泉时尚、国际化的地标性项目。

于是，5万多平米的商业面积，招商率接近100%，即使厚德地产自持商业，能在这里租下一间商铺的商户，短时间内就赚得盆满钵满，乐不思蜀。

叁 商业模式再升级 金街之后又锦街

厚德金街的成功，不仅传承了旱码头兴盛时期占据主干道的经验，更是融合了社区商街与购物中心（mall）的综合元素，体验感、互动性、集聚效应以及规模化的优势，让它成为一座城市的标志。

以此为基础，厚德地产正在打造的厚德锦街项目，可以说是厚德金街的升级版。

据了解，厚德锦街位于鹿泉的核心地段，稀缺的土地价值和交通价值，让这里天生拥有了不一样的血统， 5万平米的多元城市综合体，产品多元，涵盖：高端品牌酒店、5A级写字楼、高端住宅、风情商街、精品公寓，以及其它大型商超等众多业态。

与厚德金街相比，厚德锦街引进的品牌更加高端，如将引进希尔顿酒店旗下的欢朋酒店；同时，在业态上，5A甲级写字楼、CBD高端住宅、精品公寓、中心旺铺于一体，将成为鹿泉区规模大、档次高、产品全的金融商务商业中心。

和品牌的升级及业态的增多相比，厚德金街与锦街的相同之处在于：两者所辖的商业面积，均由厚德地产自己持有，换句话说，厚德地产是两个项目最大的房东，以“大商业”带动“小商铺”。

公司自持部分商业步行街，可以大大节省宣传费用，公司做广告宣传，力度更大，传播更广，从而实现真正意义上的合作共赢。

另外，厚德地产是整个鹿泉区唯一拥有商业运营管理团队的房企，招商期业态明确划分，区域划分，而且能引进大型商业配套；后期统一管理，对于商业街业态划分统一管理，在主题业态的定位下划分更明确，做到业态保护经营。

可以说，厚德金街的成功，带给锦街更大的信心，同样，也给渴望突围已久的传统商户们，带来了商业模式新的冲击与启发：与其坐以待毙，不如奋力一搏，恰如2000多年前背水一战的韩信，唯有勇敢迈出去，才能收获新的财富，重塑鹿泉旱码头和“一铺养三代”的辉煌。

旱码头衰败的历史还未走远，当年顽固派们的固执，让鹿泉丢掉了发展的先机。如今，对于许多商户来讲，是固守到底，还是勇敢突围，代表了未来财富的多寡，如此分析，退或进，还能成为问题吗？

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