北京收权土地醉翁之意何在.DG

从2007年起就开始在业界风传，在今年又愈演愈烈的一个小道消息——北京收权土地一级开发，终于在12月 日得到官方正式确认。

“今后土地的一级开发以政府为主导，由土地储备机构来组织实施。”北京市土地整理储备中心常务副主任王兵在12月 日召开的一场发布会上向承认，这个政策其实从2007年就已经确立，2008年开始大幅推动，今年则正式确定下来。

资料显示， 年来，一级土地开发招标呈现下降趋势。2007年16例，2008年则减少到9例，而今年截止到目前，只有1例是招标一级开发商，更多的土地一级开发则采取区县政府和开发企业签订土地一级开发协议的方式，授权进行。据王兵透露，北京市今年1000亿元土地储备开发投资范围内的一级开发项目92％采用了市区两级土地储备机构投资的政府主导模式。

王兵向《中国产经》介绍，今后北京市土地一级开发的法人主体就是土地整理储备中心，在实施方式上，则可以由企业带资或不带资进行实施。只有极个别的情况必须由企业主导开发的项目，也必须对其有统一的规范要求、限定明确条件和标准。

因为关系到切身利益，开发商在评价此事时态度慎之又慎。

237,350珠江地产营销中心副总经理王骞在跟《中国产经》谈及此事时，含蓄地表示，“谁开发都一样”。

而身份独立的市场分析人士措辞就很直接了。

安邦咨询分析师苏晶则直指北京市政府此举有垄断土地一级市场的用意。苏晶说，目前市场上有这样的情形，开发商在进行土地一级开发之后，其下属企业往往顺理成章地就拿下该地块进行后续开发了。参加竞标的企业往往心知肚明，在地块的竞争上就不会那么激烈了。这样一方面会影响地块的成交价；另一方面也往往会出现一些不好控制的问题。政府收权土地一级开发，最大的好处就是对土地市场的掌控更加牢固。

目前，北京市正在积极清理历史遗留下来、尚未开发完成的6000多公顷由企业主导进行一级开发的土地。市场分析人士指出，这正从侧面说明了政府急于收权土地一级开发的原因——有效地保证政府推地计划。

一位不愿具名的开发商在私下场合也向《中国产经》表示，开发商将无法通过帮助政府做一级开发来减少购地的成本，政府将垄断对土地供应环节的控制。

这位开发商分析，上海土地储备中心与企业合作的模式也许正是北京将要走的路。

2002年底，上海地产集团挂牌成立。这家注册资本为40亿元的国有全资公司的任务主要是，“建立政府主导型土地储备供应机制，增强政府对土地市场的宏观调控能力，改进土地供应方式，保证城市总体规划和土地利用总体规划的实施。”

事实上，上海地产集团与上海市土地储备中心是两块牌子、两个独立法人、一套班子运作。如此一来，上海市政府便牢牢地控制土地一级市场。

而目前，北京各区县土地储备中心正是多数利用各个区县的自有企业来做土地一级开发，以达到政府控制土地供应的目的。

另外一个颇引人关注的问题则是土地一级开发收益的问题。

苏晶指出，土地市场的一级开发利润很可观，这样，在土地出让金之外，政府又增加了一项很大的收入。

但王兵却断然否认了这种说法。他向本报表示，如果政府自己投资进行一级开发，是没有收益的，只能有一些必要的围绕项目规划等的费用。“一级开发按照国土部的本来定义，是政府行为，是为了让老百姓按照统一的标准完成征地拆迁和改善的工作，是不能够获取利益的。”

王兵进一步解释指出，如果利用企业带资进行开发，则目前初步设想的是给企业保证8％的利润。还有一种方式是以土地储备机构为主体，委托乡镇的一些会务公司等来组织，那就还有2％的管理费。

但这与此前媒体披露的消息存在出入，此前北京市土地整理储备中心一位内部人士向有关媒体指出：“从利益分配上来看，政府既可以获得土地出让金，又可以获得一级土地开发的收益，只要地价是上涨的趋势，做一级土地开发都能赚到钱。”

而上述不愿具名的开发商则向指出：“一级开发当然有利润，不然土地开发企业8％的利润从何而来？”他进一步指出，8％的利润确实不高，但这只是规定，并不代表一级开发就只有这些利润。

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