在中央密集的调控政策下柔软

配建保障房将成为今后房企在上海拿地建设商品住宅的必要条件。在不少业内人士看来，此举实是柄双刃剑。

近日，上海市政府转发了由上海市住房保障和房屋局等五部门联合制定的《关于本市保障性住房配建的实施意见》（以下简称《意见》）。该《意见》明确，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房；郊区有条件的区域，应进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障性住房应无偿移交给政府用于住房保障。

上海市保障房建设一直面临土地、筹资、配套“三大难”。而新出让的住宅用地必须配建保障房的规定似乎给在困境中探寻新径的上海保障房建设带来了种种利好——一方面缓解了保障房建设的土地资源紧缺问题，另一方面，由开发商建好免费移交给政府，也一定程度地缓解了保障房建设的资金问题。

但事物多有两面性，一些人看到了另一面，中房信分析师薛建雄即分析指出，“在住宅地价相比之前有所缓和的时候，开发商又要承担相应的保障房任务，这将对一个楼盘的成本造成极大压力，恐怕将来会转移到商品房的房价之中。”同时，商品房配建保障房的后续管理亦有不少难点。

保障房建设一直是上海市政府肩上的一付重担。

缺钱又缺地

今年年初，上海市政府召开了2012年住房保障工作会议，明确了今年“四位一体”住房保障体系推进指标与具体目标任务。全市保障性住房的总体目标为新开工和筹措1100万平方米、16.58万套，竣工9万套（户），以及可供应770万平方米、11万套。然而，上半年的显示，上海市1~6月新开工建设各类保障性住房67276套，约565万平方米，仅达到年度目标套数的40.58%。

缺钱、缺地，成为上海保障房建设的桎梏。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生曾坦言，上海建设保障房困难有不少，但土地和资金问题最为棘手。

据介绍，上海市虽然从市级财政、公积金、发行中期票据、企业、资金等多渠道筹措保障房建设资金，但资金来源尚不固定，而民间社会资金引入的条件亦不具备，筹资仍是“老大难”。此外，由于土地资源稀缺，项目选址布局呈日益偏远趋势，土地成本和需要投入的市政公建配套成本大幅增加。同时，也导致了公租房等保障性住房入住率不高的现状。

要求新出让的住宅用地必须配建一定比例保障房的《意见》就在这一背景下应运而生。

“实际上，早在今年年初，上海市住房保障和房屋管理局就曾出台一个意思相近的通知要求，刘海生也在工作会议上强调了这一规定。但各地区在拍卖土地的时候并没有严格地执行，效果不甚理想，所以此次上海市五个部门联合下发通知，对这一规定再次进行了明确。”上海一位房地产企业高管向记者透露。据悉，今年上半年，上海市通过该方式仅筹措到了27万平方米的保障性住房，对于上海市全年的保障房建设任务而言，可谓是杯水车薪。

难题被转嫁

新发布的《意见》要求，配建的保障性住房应与所在项目的商品住宅同步建设、同步配套、同步交付。配建房源作为共有产权保障住房配售后所得价款、上市转让后所得价款，应归集到区（县）政府批准设立的财政住房保障资金专户。

在部分业内人士看来，虽然住宅用地配建保障房会大大缓解地方政府在建设保障房过程中的资金和土地紧张的两大难题，但却会引发新的问题。“比如，有开发商对配建的保障房项目消极怠工。有些项目，商品房部分已经开盘，但其保障房部分至今仍处于在建状态。”上述上海某房企高管坦言，这是政府将难题抛给了开发商。

该房企高管表示，作为项目开发的主体，开发商开展一个项目遵循的基本原则还是收益最大化，如果一块地中投有很多的保障性住房面积，其利润率自然会被拉低，那么开发商很可能会选择把损失的利润转嫁到可售商品房中，“这样一来，商品房的房价就可能会被推高”。

日前，温州天元房地产以 2%的高比例配建保障房摘牌的杭政储出[2011]18号住宅用地，在1年后退地。这一国内首个保障房项目退地事件便是这一情形的极端反映。

商品房中配建保障房可能产生的问题并不止于此。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，这类规定本意是政府为了完成保障房建设任务，但是后续社会管理问题却缺乏关注。

现实中，一些早期配建保障房的商品房项目就遇到了尴尬。例如，上海某配建限价房的商品房项目，就遭遇了限价房业主不缴纳物业费，商品房业主不愿意与保障房业主住在一起等问题。开发商想将混居的社区物业交给政府管理，但是政府也不愿接手，这样的项目如今成了“烫手山芋”。

“中国各阶层收入差距巨大，不同收入人群的习惯、居住特点、对住宅品质与小区环境的需求都不相同，不同群体在一起居住恐怕要有矛盾。以荷兰为例，即使他们的收入差距很小，混居的总体效果也不是很好，国际学界对此争论未定。”陈杰如是说。

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