楼市年末回暖刚需再促高峰.源泉

楼市年末回暖 刚需再促高峰

2012年截至目前，北京新房签量到达了142000套。进入第45周，北京新房签量达到了6087套，创全年周交易量新高。这是进入11月份以来，再次刷新的一项纪录。如果这种趋势再保持一周，不排除11月销售量逼平7月这一年内高峰的可能。就近期新房市场出现的这1“年底小高峰”，21世纪不动产分析师张磊说，纵观全年，新房市场一共出现了两次交易高峰，一个是6月和7月，另一个就是11月。这两个交易高峰主要是由刚需推动的。或说，在“限购”政策下，北京楼市已进入刚需时代。

刚需，不但仅是需求的刚性，也是价格的刚性。也就是说，对于刚需来说，房价是第1位考虑的要素。今年房价相对安稳，是刚需敢于入市的重要原因。2012年上半年普通住宅销售均价为19700元每平米，与2011年上半年21000元相比下调了6%左右，较2011年下半年的20400元环比下调3.4%左右。在这1大市场背景下，第1个交易高峰出现了，我们叫它“以价换量”。随着市场的活跃，2012年下半年房价出现了小幅的上涨，交易量随之开始下滑，“金九银十”随之而去，这在一定程度上打击了房价上涨的势头。然而，11月以来，市场上对明年房价上涨的预期却很明显，因而，第2个交易高峰出现了，需求群体依然是刚需。在核心高层咬定调控不放松的背景下，*型的需求仍不太敢进入，不光有政策限制，还有市场风险。

二手房市场方面，今年到目前为止，北京二手房签达到了12700套左右，已超过了2011年全年的交易套数。

尽管在缴纳反倾销税后价格竞争力下降2012年北京二手房销售均价从年初的20000元左右每平米，涨到目前的23000元左右每平米，比去年的22000元每平米上涨了4.5%左右，这是指整体均价，购房者的实际感受可能会有差异，由于今年有些二手房楼盘涨幅惊人。但上半年二手房价格也是相对稳定的，其交易高峰一样出现在6月和7月。张磊表示，在二手房领域，投机性的需求也很难进入：第1，它要想办法规避“限购”政策；第2，房价涨幅放缓，中长线取代短线，资金本钱高，市场风险大；第三，需求结构也在变化，产品也在调剂，二手房市场容量大，从小户型、改善型户型到大户型，各类产品都很丰富，投机空间小。

11月销售量放大，不只限于北京楼市。近期上海、深圳、广州、南京等城市，也在经历10月短暂的间歇期后，再次迎来1波销售小高峰。张磊总结，2012年年底销售小高峰有以下特点：

第1，10月部分优良楼盘正式签约时间是在11月初，从而带动了11月份的市场人气。这在北京*为明显，10月份的多个明星楼盘是在11月签约的。

第2，保障房集中入市。各地的保障房任务，很多是在年底交房。比如，11月前半月，保障房销售量占新房比例超过40%。表现在签数据上，也拉升了人气。

第三，11月开盘项目不算少，且多有优惠，或以低价入市。比如，上周六日，北京5盘连开，有的楼盘排起了长龙；南京有4个纯新盘开盘，有的楼盘较高优惠达93折；上海郊区多个楼盘新开，由于价格相比市区要低得多，也吸引了大批刚需前往；上周六日广州也是3盘齐开，均为日空盘或准日空盘；深圳在11月上半月有10多个楼盘新开，有的周六日5盘同开，且有不少优惠。年底有些开发商为了完成全年销售任务，或者是已完成原定目标被总部追加任务，而再次采取上半年的打折促销策略。正如上面提到的，价格对刚需比较具有吸引力，年末新盘的优惠措施或低价策略，是引发此次销售小高峰的重要因素。

第四，二手房与新房叠加。往年曾出现年末销售小高峰的年份，一般是以新楼盘为主，二手房较淡，但目前二手房市场也已经显现出异动的迹象，突起的可能性很大。二手房加上新居，使得2012年的销售小高峰来势汹汹，大有直追年中之高峰的意思。

第五，政策稳定之下的市场预期。虽然调控部门明确表示房地产调控政策不会放松，但明年3月之前出台新的调控政策的可能性也不大，对已走出底部的房地产市场来讲，不跌就意味着涨，何况还有一批知名开发商和专家在鼓吹明年房价还会上涨，这传达给消费者尤其是刚需，就必然使他们中的一部分放弃观望，加快入市步伐。也恰好年底新开楼盘又有优惠或低价入市，销售量放大也就顺理成章了。

年底楼盘若有优惠或低价入市，不失为刚需购房的好时机。不过，张磊提醒，2013年的房地产市场，即便不出台新政策加大调控强度，保持现有调控力度则是毫无疑问的，*性需求不要对此抱怀疑态度。退一步说，如果明年3月房价上涨，也不可能是*，如果是*，必定会迎来更强硬的调控；如果明年3月房价不是*，也不排除新一届核心政府采取其他调控措施的可能。

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