年二线城市住宅市场分析与预测权衡

2015年二线城市住宅市场分析与预测：环境一样，差异巨大

2014年全国房地产市场出现剧烈波动，给行业带来较大压力，但较大的压力却是二线城市突如其来的大分化。在2014年之前的分化主要指三四线城市，大家都普遍认为一二线是避风港，但不到两年，原来前景“良好”的二线城市中也出现了巨大分化。2015年虽然整体市场相对稳定，但二线城市间的分化不会趋缓，乃至还有进一步加重的可能。

政策：八仙过海，各显神通

相对而言，二线城市政策环境相对宽松，2014年都完成了限购政策的调剂，购房落户、财政补贴、公积金调整、契税减免等一系列“救市”措施层出不穷，固然较后招数都是趋同的，一个都不能少。2015年仍将延续去年“救市”政策基调，缺啥补啥，肯定是二线城市地方政策的核心要点。其他大招都已经使用，我预计2015年的政策焦点只能是地方财政补贴，反正“取之于企，用之于民”。

市场：强者恒强，弱者愈弱

2014年的救市并没有真正改变各个城市市场供过于求的格局，恢复的是市场信心但没有改变供求，所以2015年的市场仍将走出各自的独立行情。整体上会比2014年更加平稳，大起大落的情况较难出现，但与一线城市整体步调一致不同，强者恒强，弱者愈弱将成为2015年二线城市市场的主要格局。

房价：上下两难，空间有限

2014年二线城市房价一路下跌，去年底今年初基本稳住，2015年房价将会处于僵持状态。除少数城市外，大多数城市房价上、下空间都非常有限。从某种程度上讲，二线城市仍将是以价换量的主战场。在相对安稳的市场环境中，以价换量效果也将会更好，但部分供求关系卑劣的城市，房价仍将处下降通道中。

对于非师范生来说难度大大提高。在部分已经实施统考的省市中 土地：供应充足，分化严重

与一线城市的土地少有不同，二线城市整体土地供应相对充足，总有开发不完的新区，也总有不断改造的旧城，就看有没有房企花钱买地。二线城市整体土地消化周期超过2年，但城市之间的差异特别巨大，供求关系好坏之间差别较大达8倍，如*短的合肥和*长的宁波。开发企业也不是傻子，与在一线城市拼命争取、推高地价不同，二线城市的土地溢价空间有限，即便是供求较好的城市也不会出现特别高的溢价，毕竟房价的天花板更难打破。

房企：明争暗斗，竞争激烈

二线城市仍是房企竞争拿地的主战场，也是收入和规模贡献的主战场，50强房企指引了二线城市的未来，决定了二线城市市场格局和发展趋势。随着这些范围房企战略的调整，从三四线城市的逐渐收缩，对二线城市的聚焦，对房企重要性日趋提高，越来越多的企业把二线城市作为深耕、精耕的选择，也使得房企之间的竞争也越发激烈，“地头蛇”和“过江龙”杀作一团。

风险：房价见顶，供求失衡

与销售安稳上升相反的是，房价已经出现了阶段性天花板，项目盈利空间愈发减小，房企同样面临没钱可赚的困局。另一方面，每一个城市不管整体好坏，几近都有几个供求严重失衡的区域，成为这些城市房地产市场发展较大隐患。

城市：分化加重，各有特色

2014年二线城市中表现较好的诸如武汉、合肥、南京、郑州、厦门、南宁等，大多数二线城市迫于供求严重失衡的压力表现较差，如东北的沈阳、长春、大连，中西部的西安、成都和昆明，中部的长沙，东部的青岛、济南、宁波和杭州等，都转瞬成为压力城市。表现差的城市缘由都是供求失衡，好的城市的原因却各不相同。武汉因近些年城市建设较快，合肥是城建加快而土地供应紧张，厦门则是政策给力且土地少有，郑州是因对省内外来人口极强的吸附力首屈一指。政策、经济、基建、土地供应、市场供求等方面造成了城市间巨大差异。

二线城市是兵家必争之地，2014年楼市分化加剧表现提示房企，并不是哪个二线城市、哪一个项目都可以赚钱的，房企必须保持清醒头脑，才能在城市布局拓展中立于不败之地。

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