杨红旭深圳房价大跌会波及上海吗.DG

近期，关于房贷断供的炒作甚嚣尘上，给低迷不振的中国楼市又蒙了一层阴影。深圳成为该事件的源生地，眼下深圳房价较去年最高点，跌幅已超过 5％，按 0％的首付标准计算，无论是理论上，还是现实中，都该出现房贷断供现象了。

仔细想想就会发现，现在的深圳楼市，真有点2005年下半年上海楼市的影子。经历200 、2004年的房价快涨之后，2005年夏天上海楼市明显下跌，很多楼盘价格曾一度下挫20％，在当时首付仅20％的情形下，也曾出现断供现象，只是数量及炒作程度远赶不上眼下的深圳；但是退房潮却与深圳市相当雷同，而且一直持续到2006年上半年。

从2005年开始，深圳房价异军突起，尤以2007年投机成风，在炒作火爆的7月，不走运的徐滇庆教授也被非理性繁荣所迷惑和激励，放言2008深圳房价还将涨，结果被眼明手快的牛刀给逮了个正着，一场房地产界的著名赌局由此诞生，上个月已毫无悬念的分出胜负。从去年年底开始，深圳房价于全国率先下调，且跌幅居全国之首。出现断供现象也就没什么大惊小怪。

然而，没有必要夸大事实。拿现在深圳房价的低点与去年的高点相比，跌幅当然明显，可是在高点成交的房子数量有限，若拿今年上半年的商品住宅价格与去年上半年相比，不仅没跌，反倒上涨4％（王锋的报告）。而银行数据亦表明，至2008年6月末，深圳个人住房贷款不良贷款率0.6 ％，比年初下降0.02个百分点。从不良贷款率上看，目前深圳与上海差不多，比北京的1.65％要好很多。

近日，央行发布关于《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》，提醒金融机构需要密切关注房贷三重风险：一是部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。与此相适应，央行建议各家银行加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款。

目前，全国商业银行的不良贷款率总体是6％多点，由此可见，个人房贷仍属优质资产。可是，央行依然忐忑不安，原因可分为外部和内部。所谓外部是指美国次贷危机仍在恶化，“房地美”和“房地美”两家最大的房贷机构也出现危机，美国财政部不得不急拨 000亿美元出手相救。所谓内部是指我国房价趋于向下调整，全国70个大中城市的房价指数表明，今年6月新房价格环比5月持平，而之前都是呈正增长的，而市场灵敏度更高的二手房价格早在今年5月已经开始出现环比负增长。

这就意味着，下半年全国楼市将出现变局：上半年虽然少数城市房价下跌，但全国房价整体依然小幅上涨，可是下半年房价将会由涨转跌。按照房地产市场周期规律，在市场由盛转衰的下行期，一般会经历五个阶段：量价齐升—量减价涨——量价齐跌—量升价滑—量升价稳。目前全国楼市正处于第二阶段向第三阶段转变的过程中，下半年将演化到第三和第四个阶段，明年可能步入第五个阶段。

朝鲜在疟疾发病率较高地区对居民进行了预防接种。为尽快诊断和医治疟疾提供药物当前，深圳市场已领先于全国进入第四个阶段，在价格下跌三成之后，近两个月成交量明显回升。而上海市场基本上与全国同步，成交量继续下滑，7月商品住宅成交量比6月萎缩三成，价格已经涨不动了，进入8月，降价促销和低位开盘的项目明显增多，事实上，市场已进入普跌初期。笔者认为，第三季度，上海楼市形态将以量价齐跌为特征，第四季度，将以量升价滑为主流。只要有15％-20％的降幅，就会引起购房者入市，近期万科金色雅筑的营销案例已证明确了这一点，这与上海刚性需求量巨大密不可分。笔者不认为上海会出现深圳那么明显的断供现象，因为上海房价整体跌幅超过 0％的可能性很小。

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