政策向保障房倾斜各大房企纷纷布局.蹭飞

随着楼市调控的深入，保障房越来越成为市场的重要角色。政策大力向保障房倾斜。保障房大有与商品住宅平分秋色之势。鉴于政策的导向和对未来发展的预期，各大房企纷纷抢滩保障房市场。不过，尽管房企热情高涨，开发建设保障性住房也面临着诸多困惑和挑战，特别是资金和盈利模式的挑战。

政策向保障房倾斜

随着房地产市场调控的逐步深入，作为调控房价的重要举措之一——保障性住房的建设也在加速，无论从政府对建设保障房的要求还是土地出让规则的变化来看，未来几年的房地产市场上，保障性住房都将扮演重要角色。

“十二五”规划明确提出，未来5年，中国将建设 600万套保障房，从而使保障房的覆盖率达到20％，而今年建设的1000万套保障房任务已经下分各省市，相对于“十一五”时期的保障房建设速度，此任务指标大大超出预期。

事实上，从去年开始，土地出让规则就有意往保障房方面倾斜。去年12月27日，北京市土地整理储备中心在上以“房山区长阳镇（广阳城住宅小区）居住项目用地补充公告”的形式，公告了该地块“限地价、竞配建租赁房面积”出让的具体流程和规定，即该地块竞价截止时间前最高报价达到上限价格时，市土地储备中心将停止接受更高报价，并宣布最高报价为上限价格，参加现场投报配建租赁房面积的竞买人必须以该上限价格作为竞买报价。随后，该方式在多宗地的出让中使用。

除了土地出让和行政规定向保障房倾斜以外，也为保障房建设开了绿灯。 月22日，副行长朱小黄对外称，如果开发商开发的保障房项目被政府纳入开发和分配计划，那么建行会为建设保障房项目的开发商提供开发。

另据业内人士介绍，政府还会在税收上给予保障房建设以优惠条件。

房企涉足保障房

保障性住房占有比例的大增促使房地产市场的供应结构发生巨大变化，此举将严重冲击现有以商品房供给为主的楼市供应格局，致使两三年内有一半的房企将被淘汰出局。不少有远见的房企已提前布局保障房。

富力地产是较早涉足保障房建设的房企。2007年，政府推出新一批保障房用地，富力中标常营一地块，开发了富力阳光美园项目，该项目提供两限房共可容纳住户2659户，廉租房可容纳住户275户，该项目于2008年 月开始施工，去年已经全部交付使用。

与富力地产同时竞得常营地块的还有，其开发了保利嘉园项目，总建筑面积40万平米，为北京居民提供了27栋限价住宅和1栋廉租房，共计可解决4199户符合条件双限房及廉租房申请者的居住问题。目前也已经交付使用。

而如今该酒店便已开始主攻 婚庆 市场。酒店相关负责人表示远洋地产也是涉足保障房建设较早的企业。2009年7月远洋拿下沁山水商品房项目用地时，政府要求配建15％的公租房项目。同时，由远洋地产开发的远洋润园两限房项目亦在建设中。

在保障房领域较有发言权的还有住总集团，“十一五”期间，住总共建设了4 0万套保障房，包括翠城、旗胜家园、常盈家园、大兴康庄等保障房项目。

首开集团也是保障房建设的重要单位，首开在建拟建的保障性住房项目包括北京小屯馨城、大兴康庄、顺义英各庄等项目，建筑规模超过120万平方米。预计在2014年前开发完毕。

据不完全统计，积极参与保障房建设的还有万科、、北京金隅嘉业、、、、等多家房企。

保障房建设面临问题

尽管房企纷纷涉足保障房建设，但是由于目前保障房市场还是面临很多瓶颈，其中，保障房如何盈利的问题、质量问题、资金问题、退出机制问题，都是亟待解决的问题。

有开发商表示，退出机制明确的保障房如经适房、两限房，虽然净利润率不高，但周转快，会积极参与。对于退出机制不明确的保障房，如缺乏回购条款的公租房，资产将全部沉淀在开发商手中，对财务状况会有较大的压力，将持谨慎态度。

亚豪机构副总任启鑫表示，与商品房开发利润率相比，保障性住房5％-7％的利润空间可谓微薄，前期保障房主要由大型国企承建，建筑质量还能够得到保障，在加大土地供应，配建到各个地块中去，引入了中小型开发企业后，开发企业出于逐利目的控制开发成本，使得保障性住房的建筑质量问题开始显露出来。目前调控政策下，保障性住房的稳定销售吸引了诸多开发企业竞相投入到保障性住房开发中来，这就更需要政府大力监管从而确保质量。

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