可喜的是土地终究没有流拍了美食

可喜的是，土地终于没有流拍了！

文丨 花满楼

阳春三月，暖风和煦，刚刚经历了寒冬的万木开始吐露点点春意。

“竹外桃花三两枝，春江水暖鸭先知。”

而对楼市，开发商更知冷暖。

土拍不但影响着项目未来的售价，更代表着开发商对城市和板块的信心。

经过2018年的土拍凉凉的疲软期，土拍小木槌又返工了，敲得是爽利干脆，终究不差钱的开发商又开始揣着银子到处买地了。

我们挑最近火热的杭州广州苏州土拍来讲一下。

1 杭州土拍

2019年2月27日，猪年第一拍——杭州郊区良渚街道储运路东的勾庄地块。

经过20多家开发商90轮的激烈争取，德信以总价222187万元竞得勾庄地块，楼面价20327元/平方米，溢价率到达了30.55%。

这也是该板块地价首破2万/㎡，是一大突破。

2019年3月4日，主城区土拍，18家开发商剧烈鏖战，争取7宗地块。

其中争取最激烈的是本轮土拍唯一的住宅地块——艮北新城的牛田地块。

该地块要求容积率不大于2.3，配建10%公租房，容积率不大于2.3。相比杭州主城区住宅地块的建筑密度和绿地率的要求更高，但是阻挡不了开发商的拿地热忱。

经过104轮激战，僵持3小时，中南以总价42亿元斩获该地块，成交楼面价27531元/㎡，折算配建10%公租房配建成本后，实际地价约30923元/㎡。

杭州多盘突破限价，开发商已经不用被限价按在地上摩擦，补仓节奏加快，拿地预期显著提高。

2 广州土拍

《粤港澳大湾区计划纲要》公布后，2月28日，广州首场土拍吸引了12家开发商争夺，出让位于南沙、天河黄埔金融城3宗地块，总占地面积29.4万平，起拍总价超104亿元。

南沙庆盛枢纽板块商服+交通地块，被新鸿基以底价11.90亿元拿下，楼面价4530元/平米。

星河控股以总价66.78亿元拿下南沙黄阁镇东湾村的地块，折合楼面价10291元/平方米，该地块触及东湾村旧村改造。

最受瞩目的是金融城的一线江景住宅地块——天河区黄埔大道646号地块，这是4年来天河出让的唯一住宅地块。

经过90分钟竞价，在49轮举牌后，合景泰富以总价37亿元+55%自持夺下，溢价率超45%，折合楼面价3.75万/㎡。

其实目前的广州，和杭州一样，已经突破了限价，去年广州取消双合同被误解为”放开限价，而这回真是实锤了，而且广州总算是学聪明了，悄悄进村，打枪的不要，没有发文件昭告天下。

作为《粤港澳大湾区计划纲要》点名的国际大都市，显然是开发商加快湾区囤地的首选。

深圳没有住宅用地可出让，而东莞佛山珠海等城的经济和政治地位不如广州高，广州自然成了开发商布局湾区的最佳选择。

广州是大量供地，而南沙的地价和房价都算得上是洼地，预计接下来南沙的土拍竞争会更加剧烈。

相比2018年广州土拍，被圈内人称之为“破罐破摔“，多个地块以低价卖出，而对滞销地块，干脆就佛系流拍。

而规划近期至2022年，远期展望到2035年。

——到2022年，综合实力显著增强，世界级城市群框架基本形成。

——到2035年，构成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，国际一流湾区全面建成。

年，湾区经济框架搭建期的这3年，不仅是投资者布局湾区的最好3年，也是开发商加快在湾区囤地开发的最好3年，因为年以后，属于湾区红利的兑现期，到时的门坎更高、预期更高。

可见今年广州的土拍，时势不一样了，注定不会平静。

3 苏州土拍

苏州不同于以上城市的是，在其他城市都在回调时，苏州却在逆势上涨，房子好卖，自然更加拉高了房企的抢地热情。

2019年2月22日，总计出让6宗住宅地块，总起拍价达80.32亿，其中3宗在苏州区，另外吴中区、相城区、高新区各1宗。

根据苏州楼市情报报导：

1.本次土拍未拍先火！3宗地块自由报价累计9轮，数十家房企争取多幅地块，房企拿地积极，竞争剧烈；

2.狮山地块近40家房企厮杀，竞价39轮！被大华集团拿下；

3.44号地块1分钟超出上中断价，定销房也火热；

4.新房企首进苏州亮相，老房企拿地拓张版图，信号积极，看好苏州楼市；

5.园区土拍必火！一商服地块遭竞价133轮！溢价率189%！终被嘉德宝拿下；

相比2018年下半年土拍凉凉，拉低预期，拉低房价。而2019年的杭州、广州、苏州土拍都在回暖，还有南京无锡合肥也是，为何呢？

1.最关键的原因是开发商预期稳了

2019年房价会稳，因城施策，限价突破，也给了开发商很大的信心。既然地价跌到开发商的心理预期，那末E3你快来啊……补仓时机就到了。

2.开发商有钱了。

2018年是“去杠杆”之年，开发商融资成本上升和融资渠道收“如果进一步挑衅对南奥塞梯民众和驻南奥塞梯俄罗斯军人构成威胁窄，缺钱买地，自然就土拍凉凉。

而随着近期的多次放水，开发商还是有接到一点水的，而且现在限贷在逐步放松，购房者的房贷利率在降低，开发商的开发贷利率也同步在降低，开发商有钱了，当然得去买地了。

而2018年土地流拍多，开发商的拿地减少。

2014年是中国商品房历史中很困难的一年，土地流拍率达到4%，总流拍宗数为345宗，而2018年宗流拍宗数为1808宗，是2014年总数的5倍之多。

一线城市流拍土地21宗，二线城市流拍519宗，三四线城市流拍1268宗。

房地产毕竟是要高周转，不加快拿地，新增货值就会减少，影响规模扩大，毕竟不仅仅是碧桂园万科恒大有千亿房企的梦，这些小开发商也有想争当千亿房企。

虽然大开发商积极扩大的脚步没有停歇，但值得注意的是——开发商开始挑食了。

主要专注于在1二线或一线城市周边的都市圈拿地，万科在三四线城市折腾了一年之后又回归1二线城市，虽然碧桂园和恒大还是在三四线城市拿地，但还是相对谨慎。

3.供给端政府也非常缺钱，需要大量卖地。

2019年是大基建之年，地铁就是城市的血管，各城市都借着地铁在扩展城市骨架。

在城市竞争如此重要的这几年，哪个城市能搞来更多钱，就能在未来的城市竞争中掌控更多的主动权，所以更要努力计划，把地卖好。

所以我们看到最近的开年第一场土拍，拿出来的都是好地块，先把热度抬高，诚意满满。

我们常说开发商割购房者的韭菜，其实开发商未尝又不是一颗会被收割的翠绿大韭菜？

2016年疯狂举债疯抢地王；2017年遭受史上最强调控；2018年疯狂去杠杆资金紧张。

2019年，可喜的是，土地终于没有再流拍了！

开年火热的土拍会延续吗？回暖还是又来一波倒春寒？

2月25日，万科周刊暴光郁亮的内部邮件。在这封“收敛聚焦，巩固提升基本盘”的内部邮件中，经历了多轮房地产开发商周期的郁亮说：

不要再寄望于“触底反弹”，经济下行压力加大，‘L’型走势还没有探底，宏观形势不复以往，不是过了今年、明年就会好转，我们需要做好长期准备。 所以万科选择——谨慎、乐观。共勉。

期待这几天的两会释放新声音！

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