墨尔本CBD的公寓到底能不能买

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到墨尔本的CBD公寓，实在是一个充满争议的话题。过去几年里，有关这个区域的房产到底有没有投资价值，市场上的说法是各有千秋，甚至可以说是争锋相对的。

对墨尔本CBD的公寓不屑一顾的是大有人在，我自己也认识一些朋友，他们来向我抱怨投资的结果不理想；但另一方面，媒体关于墨尔本人 发式增长和对新建房屋需求的报道也是层出不穷，而且，从一些市场研究机构发布的数据来看，过去一年多的墨尔本公寓中位价，的确也是有所上涨的。

那么这个所谓世界最宜居城市的人口最聚集之地，墨尔本的CBD，它的公寓市场表现到底怎么样？我倒是一直也对这个话题有些兴趣。

好在，澳洲毕竟是一个房产市场非常健全的国度，只要你有心，那么真相其实离你并不会太远。

最近我就花时间在RP Data上对墨尔本CBD的公寓做了一个简单的研究，并且得出了我自己的结论。今天我就把这个自己的研究结果拿来和大家分享，相信在数据和事实面前，所有天花乱坠或者无中生有的洗白或者抹黑，都会显得苍白无力。

墨尔本CBD概况

得益于澳洲每五年一次的人口普查，我们首先可以对墨尔本CBD的概况有一个初步的了解。由于上一次的人口普查在2016年，而再上一次的统计在2011年，因此，我们首先可以从这里对五年内墨尔本CBD的发展情况做一个初步的窥探。

首先，从人口上来看，2011年墨尔本（suburb）的人口数量为28, 71人，而五年后的2016年则为47,285人，折算成年均增长率则为10.76%。如果你对数字敏感的话就会知道，一个区年均10%以上的人口增长率，对于澳洲这样一个国家来说，可以说是天文数字。要知道整个澳大利亚的年人口增加率也就在1.6%左右。

由此可见，墨尔本的人口，尤其是CBD人口的增长，的确是实打实的多，我甚至怀疑澳洲是否有另一个Suburb的年均人口增速能够超过这里。

人多当然是好事，这意味着对于住房需求的刚性增长。好在维州政府和房产开发商们也不是吃素的，过去几年他们也没少在CBD建楼。那么五年内，这里的住房数量又上涨了多少呢？

还是根据人口普查的数据来看，2011年的区内住宅数量为18,0 0套，而2016年的数据为28,616套，增加了大约10，000套。仅从这个数据上来看，墨尔本CBD的房子相对其人口增加的量来说，并不算多，基本面还算ok。

只不过值得你注意的是，墨尔本CBD新建公寓的交房高峰期在年，而对2016年的人口统计来说，它并没有将这一数据统计在内，相信三年后的2021年人口普查，墨尔本CBD的住宅数量将会非常可观。

墨尔本CBD房价的真实表现

好了，到此为止的分析可以说是我们这篇文章的前菜而已，接下来咱们得上主菜。毕竟人口数量和房屋数量只是个参考，墨尔本CBD的公寓到底值不值得投资，还是的看房价的表现说了算。

鉴于文章篇幅的限制，我在墨尔本CBD范围内，选取了三栋建造时间相差甚远，物业类型各不相同的公寓楼来进行比较，希望通过一些直观的数据，来反应当地市场的真实情况。

1VisionApartment

500 Elizabeth Street, Melbourne,VIC

我选取的第一栋大楼是位于Elizabeth Street上的Vision Apartment。这是一栋建成于2016年，层高69层，总共拥有500套住宅的公寓大楼。

该项目的楼花发售在201 年，从location上来说，这样的大楼对中国买家的 杀伤力 是巨大的，步行范围可以到达的就有维多利亚女王市场，RMIT墨尔本City校区，墨尔本中央火车站，维州图书馆，Flagstaff花园。如果你的买房标准是 location，location，location ，那么这个项目基本无可挑剔。

大楼的amenity也无话可说，泳池，健身房，桑拿房，电影院等自然是配齐的。

那么买楼花至今五年，成交至今约两年，这样的一栋公寓，在市场上的表现如何？根据RP Data上的数据，过去一年中，该大楼中共有10套二手房出售，包含了一房，两房和三房公寓。以下表格就是这十套房源在年之内的成交价和当时楼花成交价格的对比。

结论：

从数据上来看，很不幸，除了一套三房的转售在房价上有1%的涨幅，其余9套公寓的转售价全部低于当年的楼花价格，亏损最大的幅度在20%。而在考虑印花税和中介费等因素之后，这套三房公寓的业主其实也是亏钱的。

看到这里有人肯定会说了，房产投资是长线的，这些投资者才成交了两年就转售，亏钱当然是在所难免。的确，考虑到澳洲房产 每年翻一番 的说法是如此的深入人心，我们有必要看一些建造时间更早，持有时间更长的CBD公寓到底表现怎么样。于是，我就找了下面这栋楼，作为我们的 二号参赛作品 。

2MilanoApartment

8 Franklin Street, Melbourne 000

Milano Apartment建造于2007年，距今已经有11个年头，从时间跨度上来说，它已经跨过了完整的一个房地产周期。这个总高 6层的大厦，同样拥有泳池，桑拿房，健身房，等配套设施，甚至还有一个球场。此外，这里还同时配备管家服务，出行同样十分便利。

过去一年间，该大楼内同样有10套物业曾经交易，房型也从一房两房到三房均有成交。以下我们也来看看它们的表现如何。

结论：

如果我们把持有期拉长到10年左右，从结果来看，房东们基本上都能够赚钱了。只不过，不同物业的增值幅度大相径庭，其中一套1房只涨了可怜的7%，这样的表现无疑是不及格的。而二房公寓的增值表现虽要明显好于一房和三房。

但是，这十套二手房的平均增值为十年 0%左右，这样的涨幅能否算是一个理想的结果，大家可以扪心自问。不过至少有一点你应该看出来了，真不是什么房子都可以十年翻倍的。

看了以上的两个案例，我想有人或许会问：如果我是巴菲特式的投资者，投资一套房产的持有期会超过15年以上，那结果又会如何？好在，墨尔本CBD建造公寓的历史够悠久，我们可以在RP Data上看到一些建造于上世纪七八十年代的公寓，这就为我们的研究提供了参考样本。请看 参赛作品三 。

250 Elizabeth Street，Melbourne 000

建造时间：1976年

为了寻找和以上两个物业建造时间相差甚远的项目，我们选择了这栋建造于1976年的大厦，总共拥有 52套公寓。

由于年代久远，这样的物业并没有什么让人惊喜的配套设施，而RP Data也并不能追溯到四十年前买这栋楼的价格。因此，我们只能从最近一年的交易，以及它在本世纪初的那次交易（）之间的增值情况，来判断该项目的表现。

过去一年里，这栋大楼里共有7套二手公寓出售，包括五套一房和两套两房，并没有三房交易。我们不妨把它们的表现情况全部列出来看个究竟。

结论：

当持有期超过15年时，CBD公寓增值的表现会比十年更好。但是可惜，依然没有一套公寓可以在15年内房价翻倍。

看到这里，我不知道各位自己得出了什么样的结论？从表面来看，一个谁都知道的规律，那就是房产持有期越长，收益越高，而短线买卖CBD公寓，则是亏你没商量。

鉴于篇幅的关系，我们无法对墨尔本CBD的公寓做更大规模的抽样调查，而且，我们没有分析它的租金回报率等除了增值之外的一些参考值。但总体来说，如果以增值为投资目的的话，墨尔本CBD公寓的表现连差强人意也算不上；但如果你是个追求租金回报率的投资者，那么其实根据我的分析（篇幅原因无法展开）个别CBD的房子的租金回报率还真是不错的。

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